כל הזכויות שמורות ל"אקליפטוס" ו"בידיים טובות".

הקדמה

היום, כולם מדברים על חשיבות ההשקעות לבניית ביטחון כלכלי ואפילו חופש כלכלי.

מטרת המדריך הבא היא לעשות סדר באפיקי השקעה נפוצים (נדל"ן לסוגיו, שוק ההון, נכסים דיגיטליים ועוד) ולהבין את המאפיינים, היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם. בכתיבה נעשה ניסיון לאזן בין הצגת תמונה שתהיה מספיק רחבה ומפורטת מצד אחד, אך ללא כניסה לפירוט יתר מכביד מצד שני. מקווים שעמדנו במשימה…

נציין כמה דגשים חשובים.

• כל הדברים האמורים במדריך מתבססים על ההנחה שההשקעות נעשו באופן מקצועי. אם ההשקעה נעשית בלי להכיר היטב את התחום, או דרך אנשים לא ישרים, סבירות גבוהה שהיא תידון לכישלון, והמשקיע עשוי אף להפסיד את כל כספו.

לכל אפיק השקעות יש את המומחים שלו, וחשוב מאוד להקפיד על כך שהאנשים המלווים אותנו יהיו גם ישרים וגם מקצועיים ומנוסים. כשעשינו זאת, חסכנו מעצמנו לא רק כסף אלא הרבה כאב ראש, ו 95% מתקלות לא צפויות שיכולות להיות בהמשך.

• האמור במדריך אינו מהווה בשום אופן שהוא יעוץ השקעות! יעוץ אישי דורש התאמה אישית למאפייני כל משקיע, וזאת על ידי האדם המתאים.
• המדריך לא מלמד איך להשקיע בפועל, והוא לא יהפוך אף אחד למומחה. מטרתו היא לתת תמונה ראשונית וכללית, שמאפשרת להתמקד ולהבין טוב יותר מהו הפוטנציאל ומהם הסיכונים בכל אפיק השקעה, ובכך ליצור בסיס טוב להמשך.
• כל השקעה צריכה להיבחן לגופה. במרבית סוגי ההשקעות (מלבד מסלולים קלאסיים בשוק ההון), קיים שוני רב בין ההשקעות הספציפיות, ולכן יש לבדוק כל השקעה לגופה. הדברים בחוברת הם על דרך הכלל בלבד.

איזו השקעה מתאימה לי? חבר זה ערך!

כדי שבחירת השקעה תהיה תהליך יעיל, הדבר החשוב הוא שנדע מה אנחנו מחפשים. אם נכיר את הקריטריונים שבהם נבדלות ההשקעות זו מזו, נוכל לדעת ברמה העקרונית מה מתאים לנו גם בלי להכיר שום סוג השקעה, מה שיאפשר לנו בשלב הבא לסנן מה שלא רלוונטי, להתמקד ולבחור.

נכון, כולנו היינו רוצים השקעה עם כל היתרונות האפשריים, אבל השקעה כזו אינה קיימת, ומי שיתעקש למצוא השקעה כזו לא יגיע כנראה לשום מקום…

בפרק זה נסקור שבע שאלות עקרוניות שכל משקיע צריך לשאול את עצמו כדי להבין מה הוא בעצם מחפש,

ובפרקים הבאים ננתח בעזרת קריטריונים אלו סוגים שונים של השקעות.

כדי שיהיה לנו קל לזכור את הקריטריונים, ריכזנו את שבע השאלות בראשי תיבות: חבר זה ערך. המשמעות היא שבכל פעם שניפגש בהצעת השקעה כלשהי, נשאל מיד את השאלות הללו בנוגע אליה.

התשובה לכל אחת מהשאלות אינה 'כן או לא', אלא יתכן רצף רחב בין האפשרויות. חשוב שנדע היכן אנחנו עומדים ברצף הזה.

ואלו הם הקריטריונים, או השאלות:

ח – חודשי. השאלה הראשונה היא האם אנחנו צריכים את הרווח ברמה החודשית השוטפת, או רק בסוף תקופת ההשקעה? אם אנחנו צריכים את הכסף באופן שוטף, באיזה סכום מדובר?

שאלה זו קשורה למעשה במטרת ההשקעה. האם המטרה שלנו היא להגדיל את ההכנסה החודשית המיידית, או לצבור סכום שישמש אותנו בעתיד?

ב – ביטחון. השאלה הבאה היא האם הכרחי מבחינתנו שקרן ההשקעה תישמר עם מקסימום ביטחון, או שאנחנו מוכנים לקחת סיכון ולהיכנס להשקעה שעשויה להניב רווח משמעותי, גם אם יתכן שנפסיד בה חלק מהכסף או אפילו את כולו? בהשקעות כאלו, פוטנציאל הרווח עשוי להיות גבוה יותר מהשקעות שאין בהם שום סיכון.

חשוב לציין שלא בכל מקרה בו מוצעות לנו "בטחונות" הדבר מעניק ביטחון מלא על הקרן.

ר – רווח פוטנציאלי. זהו למעשה הצד השני של מטבע הביטחון. נהוג לומר שככל שהשקעה היא בעלת פוטנציאל רווח גדול יותר כך גם הסיכון שבה גבוה יותר, וההנחה הזו נכונה בדרך כלל (אם כי המשוואה הזו לא תמיד מוחלטת, כפי שנראה בהמשך). בהתאם לכך, השאלה שאנו צריכים לשאול את עצמנו היא האם חשוב לנו שלהשקעה יהיה פוטנציאל רווח גבוה, ואנחנו מוכנים להיכנס לשם כך גם להשקעה שיש בה סיכון כלשהו על הקרן?

התשובה לשאלה זו קשורה גם לסגנון אישי, אך גם למצב הפיננסי שלנו. מי שנמצא רק בתחילת דרכו, עם 50 אלף ₪, לא יכנס ככל הנראה להשקעה שבה כל הסכום יכול ללכת לאיבוד, גם אם הוא יוכל להרוויח ממנה מיליונים. מי שעומדים לרשותו 50 מיליון דולר, יכול להרשות לעצמו לסכן מיליון דולר במיזם חדשני, מתוך תקווה שהמיזם יצליח ויביא לרווחים ללא שיעור.

ז – זמן ונזילות: בעוד כמה זמן נצטרך את הכסף בחזרה? התשובה כמובן יכולה לנוע בין תקופה קצרה של כמה חודשים לתקופה של 10 ו20 שנה. אם יתכן שנצטרך את הכסף בכל עת, המשמעות היא שחשוב לנו שהכסף יהיה נזיל – ניתן למשיכה בהתראה קצרה.

ה – התעסקות. האם אנחנו מוכנים להיכנס להשקעה שדורשת התעסקות ברמה זו או אחרת? יתכן שחשוב לנו שההשקעה לא תדרוש שום התעסקות מצידנו, ויתכן שאנו מוכנים להשקיע מעט זמן או אפילו להיות רוצים להיות מעורבים לכל אורך הדרך.

ער – ערך: האם חשוב לנו שלהשקעה יהיה ערך כלשהו מעבר לשורת הרווח? זה יכול להיות ערך חברתי, ערך לאומי כמו ישוב הארץ וכל דבר אחר. עד כמה קיומו של ערך כזה יהווה עבורנו שיקול בבחירת ההשקעה?

כ – כסף: מהו סכום הכסף שעומד לרשותנו? הסכום יכול להיות הון עצמי ראשוני, או סכום שאנחנו יכולים לשים בצד בכל חודש. חשוב לציין שיש דרכים שונות שמאפשרות לנו לפעמים להגדיל את הסכום הזמין להשקעה בצורה פשוטה ובטוחה, ולעתים ניתן להיכנס להשקעה ללא כסף אך בעזרת משאבים אחרים העומדים לרשותנו, נעסוק בכך באחד המדריכים הבאים.

לאחר שענינו לעצמנו על השאלות הללו ואנחנו יודעים מה אנחנו מחפשים, אנו יכולים לעבור לשלב הבא – להכיר באופן ראשוני את סוגי ההשקעות השונים ואת המאפיינים של כל אחד מהם, וכך להחליט איזה סוג השקעה מתאים לנו.

השקעות במעוף הציפור

בפרק זה נבקש להיכנס לעניינים, ולשם כך נעבור בקצרה רבה על כמה דוגמאות בולטות של השקעות נפוצות. בפרקים הבאים נפרט ונתייחס לסוגי השקעות נוספים.

נקדים כי סוגי ההשקעות העיקריים מתחלקים לשנים:

1. נכסים שנמצאים בבעלות המשקיע, כמו נכס נדלנ"י מניות ונכס דיגיטלי. במקרה זה, הרווח שלנו תלוי בביצועי הנכסים הללו.
2. נתינת כסף לאחרים (כהלוואה או כפיקדון). הרווח במקרה זה יכול להיות קבוע מראש, או להיות מותנה בביצועים של מיזם או נכס מסוים שאינו שייך לנו.

נפרט.

דירת מגורים

יתרונות בולטים: תשואה חודשית (בהנחה שיש שוכר), רמת ביטחון גבוהה מאוד; ניתן לפעמים למצוא דירות בעלות פוטנציאל רווח גבוה מאוד, ומצד שני הסבירות להפסד משמעותי היא נמוכה מאוד.

חסרונות בולטים: צורך בהתעסקות רבה יחסית, הן בקנייה ובמכירה והן לאורך הדרך; אין נזילות מיידית – הזמן הממוצע הנדרש כדי למכור הוא כמה חודשים; דרוש סכום גבוה משמעותית.

נדל"ן חו"ל

יתרונות בולטים לעומת דירת מגורים בארץ: תשואה חודשית גבוהה יותר במידה משמעותית מאשר בארץ; הון עצמי ראשוני נמוך משמעותית מאשר בארץ.

חשוב לציין שבהתחשב במכלול מרכיבי הרווח, הרווח הסופי מעיסקה בחו"ל אינו בהכרח גבוה יותר מהרווח הסופי מעיסקה בארץ. כל נכס צריך להיבחן לגופו.

חסרונות בולטים לעומת דירת מגורים בארץ: בדרך כלל השקעה בחו"ל היא פחות בטוחה, פחות נזילה ודורשת התעסקות רבה יותר.

אגרות חוב

השקעה באגרות חוב היא הלוואה לגוף כלשהו לתקופה מסוימת, וקבלת התחייבות לתשואה שיקבל בסוף התקופה. הגוף אליו מלווים את הכסף יכול להיות מדינה או חברה, וכמובן רמת הביטחון שהלווה יעמוד בהתחייבותו משתנה בהתאם ליציבות הפיננסית של אותו גוף.

יתרונות בולטים: סיכון נמוך יחסית; אין צורך בסכום מינימלי ובהתעסקות.

חסרונות בולטים: רווח נמוך.

תיק בבורסה לטווח ארוך הכולל מניות

מניה היא שותפות באחוז מסוים של חברה. יש כמובן אינספור חברות וממילא אינספור מניות. כמו כן, ניתן לפזר את ההשקעה במניות של חברות רבות.

תיק קלאסי בבורסה יכול להכיל מניות בלבד, אגרות חוב בלבד או שילוב שלהם.

נהוג להפריד בין השקעה בתיק בבורסה לטווח קצר (עד שנים בודדות) לבין בתיק מניות לטווח ארוך. בשני המקרים, נתמקד בחוברת במקרה הקלאסי של תיק השקעות, שבו מרכיב המניות צמוד למדדי המניות המובילים בבורסה, ומנוהל על ידי גוף גדול ומפוקח.

יתרונות בולטים: סבירות גבוהה לרווח בינוני-גבוה יחד עם רמת ביטחון גבוהה; אין צורך בהתעסקות; אין צורך בסכום מינימלי.

חסרונות בולטים: הנזילות תלויה בביצועים. טכנית אפשר כמובן למשוך תמיד את הכסף, אבל יש לזכור שהסיכון הנמוך בהשקעה לטווח ארוך מתבסס על כך שבשלב בו התיק נמצא בהפסד לא נמשוך את הכסף אלא נמתין לתקופה של עלייה.

תיק בבורסה לטווח קצר הכולל מניות

יתרונות בולטים: פוטנציאל רווח גבוה (לצד סיכון להפסד של חלק מהסכום); נזילות; אין צורך בהתעסקות; אין צורך בסכום מינימלי.

חסרונות בולטים: סיכון להפסד של חלק מהסכום; אין תשואה חודשית (אך ניתן למשוך עצמאית חלק מהסכום בתיק מתי שרוצים).

ניתן לשלב בתיק אגרות חוב ובכך להקטין את הסיכון אך במקביל גם את פוטנציאל הרווח.

קבוצת השקעה בנדל"ן

השקעה בקבוצת השקעה היא למעשה הלוואה ליזם נדל"ן, בפרויקט מסוים אותו הוא מבצע, כאשר התשואה קצובה מראש או תלויה ברווחי הפרויקט.

יתרונות עיקריים: אם הכל הולך כשורה, ניתן להגיע בשנים בודדות לרמת רווח הדומה לתיק מניות אך בלא החשיפה לתנודות השוק הקיימות בטווח קצר; אין צורך בהתעסקות לאורך הדרך.

חסרונות עיקריים: בדרך כלל אין תשואה חודשית (לפעמים ניתן לסכם אחרת); הכסף אינו נזיל עד תום תקופת ההשקעה; קיים סכום משמעותי המושקע במקום אחד, ואם משהו משתבש עלול להיווצר קושי בשחרור הכסף (הביטחונות נמוכים מבטוחה ברמה של דירה למשל, אך גבוהים מהשקעות אחרות בהן אין כל בטחונות).

חסרונות: אין תשואה חודשית; יש צורך בהון עצמי משמעותי; הכסף אינו נזיל עד מועד הפירעון.

השקעה בסטרטאפ

סטרטאפ הוא מיזם שנמצא בתחילת דרכו, והוא עדיין לא יציב.

יתרונות בולטים: פוטנציאל לרווח גבוה מאוד, ללא כל התעסקות לאורך הדרך.

חסרונות בולטים: סיכון גבוה לאבד את כל ההשקעה; אין תשואה חודשית; הכסף אינו נזיל.

נכס דיגיטלי

נכס דיגיטלי הוא נכס שפועל במסגרת המרשתת, והרווחים המופקים ממנו מבוססים על תנועת גולשים. לדוגמה – חנות דיגיטלית, אתר שהכנסותיו הם מהפרסומות, ספר דיגיטלי ועוד.

יתרונות עיקריים: פוטנציאל לתשואה חודשית גבוהה מאוד, ולרווח כולל גבוה מאוד.

חסרונות: נזילות נמוכה יחסית – בד"כ קשה יותר למכור מאשר דירה.

מאפיינים נוספים: מידת ההתעסקות משתנה (יש מקרים בהם ניתן להיעזר בחברות ניהול); מידת סיכון בינונית – הנכס יכול להפסיק לעבוד ביום בהיר אחד, לדוגמה בשל שינוי מדיניות של חברת גוגל; דרוש סכום של כמה עשרות אלפי שקלים לפחות.

הלוואה חברתית

לאחרונה החלו לפעול גופים מפוקחים, שבמסגרתם ניתן להלוות כסף לאנשים אחרים, באופן המפזר את ההלוואה על פני לווים רבים כדי למזער את הסיכון לאי-פירעון.

מאפיינים: רווח בשיעור בינוני ולפעמים יותר; רמת נזילות משתנה מגוף לגוף; רמת ביטחון בינונית; אין תשואה חודשית; סכום מינימלי משתנה, אך בכל מקרה לא גבוה.

בפרקים הבאים נתאר באופן מפורט יותר כל סוג השקעה, וכן סוגי השקעות נוספים שלא הוזכרו בפרק זה.

דירת מגורים

אחד ממסלולי ההשקעה הנפוצים ביותר הוא רכישת דירת מגורים העומדת להשכרה. נתאר את המאפיינים העיקריים בטבלה.

נקודות חשובות נוספות

• באיזו מידה רכישת דירה היא צעד בטוח? מצד אחד, תרחיש של ירידת ערך יציבה של דירות נראה נכון להיום לא סביר. אין אפשרות כמובן לנבא את העתיד, אך עד היום גם כשהיו באזורים מסוימים ירידות זמניות הן תיקנו בסופו של דבר את עצמן, וההסבר המקובל לכך הוא ביקוש הולך וגובר לצד היצע נמוך – מה שלא צפוי להשתנות בשנים הקרובות.

מצד שני, כל דירה היא נכס בעל מאפיין ייחודי שדורש בדיקות קפדניות (כשקונים דירה מסוימת, אין משמעות ל"דירה הממוצעת"), וגם התאמה למאפייני המשקיע. קניית דירה ללא בדיקות מתאימות או ללא תכנון נכון יכולה בהחלט להביא להפסד. כמו כן, תמיד יתכנו אירועים לא צפויים באזור מסוים שיכולים להביא לירידת ערך של נכס ספציפי. כך שבסופו של דבר רמת הביטחון בדירה שנרכשה באופן מקצועי היא אכן גבוהה, אך בהחלט לא מוחלטת.

• היבטי מיסוי: ברכישת דירה שניה, קיים מס רכישה שעומד כיום על 8% (בדירות יקרות, קיים מס מסוים גם בדירה ראשונה). מצד שני, במקרה שבו אין למשקיע דירה נוספת בשלב המכירה, הוא פטור ממס על הרווחים (שעומד ברוב אפיקי ההשקעות האחרים על 25% ולעתים מעט פחות).

עצם קיומם של מס רכישה (והוצאות ראשוניות נוספות), לא הופך באופן אוטומטי רכישת דירה לפחות אטרקטיבית מהשקעות אחרות. יש לבדוק כל עיסקה לגופה, לחשב את מכלול ההוצאות ואת הרווח הצפוי, כאשר יש מקרים שמיסוי פוגע משמעותית בכדאיות העיסקה ויש מקרים שלא. ככלל, ככל שהעיסקה נפרסת על פני זמן רב יותר כך השפעת מס הרכישה הינה נמוכה יותר.

• משכנתא ומינוף: כשרוכשים דירה, ניתן למנף את ההון העצמי ולהגדיל את הרווח הבסיסי על ידי לקיחת משכנתא בריבית נמוכה יחסית, ולהגדיל בכך משמעותית את פוטנציאל הרווח. עם זאת יש לקחת בחשבון שבמקרה של ירידת ערך הדירה, המינוף גורם לכך שההפסד בפועל גבוה יותר. להדגמה ניתן לקרוא בהערה.

בדומה לנושא המיסוי בנדל"ן, גם עצם קיומה של אפשרות המינוף אינה הופכת באופן אוטומטי רכישת דירה לאטרקטיבית יותר מהשקעות בהן אין אפשרות של מינוף. צריך פשוט לקחת בחשבון את המינוף בחישוב הכלכלי של העיסקה.

הרחבה: פוטנציאל הרווח בשוק הנדל"ן

מהו הרווח הסופי המתקבל מרכישת דירה, לאחר שקלול כל ההוצאות וההכנסות?

על שאלה זו אין שום אפשרות לענות באופן גורף. הרווח מהשקעה בדירות יכול לנוע מהכפלת ההון העצמי שהושקע בדירה (ואף למעלה מכך) תוך שנים ספורות, ועד רווח קטן מאוד גם לאחר כמה וכמה שנים. כמו כן, ברכישת דירה לטווח של שנים בודדות, עצם קיומו של רווח תלוי מאוד בתכנון נכון ובמצב השוק באותן שנים, בעוד שבתכנון לא נכון ניתן בהחלט גם להפסיד חלק מההשקעה.

אמנם, ישנם חישובים שונים של ממוצעי הרווח מדירת מגורים, אולם ממוצעים אלו הם חסרי משמעות עבור אדם שמבקש לקנות לצורך השקעה דירה מסוימת בנקודת זמן מסוימת. הסיבה לכך היא שהרווח בפועל תלוי בפרמטרים משתנים רבים מאוד. לדוגמה, האם היה שימוש במשכנתא, הממנפת את ההון העצמי ומאפשרת להגדיל את הרווח (אך מגדילה במעט את הסיכון)? מה היו ההוצאות הראשוניות, והאם היה תשלום של מס רכישה ומס שבח? מהו משך זמן ההשקעה? האם הדירה נקנתה בהתאם לשווי השוק או בשווי נמוך ממנו? מה היו השינויים במחירי הדירות באזור בו נקנתה הדירה? ועוד. חלק משאלות אלו ניתנות למענה חלקי בתכנון נכון מראש, וחלק אחר יוותר גם לאחר התכנון המקצועי ביותר בסימן שאלה.

בשורה הסופית ניתן לומר שתכנון נכון ובדיקות מתאימות הנעשות לדירה, בהחלט יכולים להביא לסבירות משמעותית (אם כי כמובן לא וודאות) לתשואה שנתית דו ספרתית ביחס ההון העצמי.

על גבי האמור למעלה, חשוב לדעת כי קיימות בשוק הדירות הזדמנויות בהן קיים פוטנציאל רווח משמעותי, ללא סיכון מקביל.

בדרך כלל, כשמדברים בעולם ההשקעות על השקעה עם פוטנציאל רווח גבוה – הרי שבמקביל קיים גם פוטנציאל להפסד בשיעור דומה. לעומת זאת, בהשקעה בדירות סימטריות זו נשברת, ולעתים ניתן לאתר דירות שבהן קיים פוטנציאל לרווח גבוה באופן משמעותי (אפילו להכפלה של ההון העצמי ויותר מכך תוך שנים ספורות), כאשר הפסד בשיעור דומה אינו סביר.

להלן נסקור שתי דוגמאות קלאסיות להזדמנויות כאלו: חלק מהדירות שנמצאות במסלול של "פינוי בינוי", וחלק מהדירות הנמכרות בתנאי "פריסל" מהקבלן. חשוב להדגיש כבר כעת שלא כל דירה ספציפית הכלולה בדוגמאות אלו היא אכן בעלת פוטנציאל לרווח גבוה! כדי להגיע לדירות ספציפיות עם פוטנציאל רווח גבוה במיוחד, יש צורך להיעזר באדם עם ניסיון משמעותי בתחום ועם קשרים מתאימים, וגם אז אין הכרח שהפוטנציאל אכן יתממש[7]. העיקרון היחיד שאנו רוצים להדגיש הוא שבעולם הדירות קיימים מקרים בהם קיים פוטנציאל לרווח גבוה במיוחד, בעוד שהסבירות להפסד בשיעור דומה כמעט ואינה קיימת. זוהי תכונה ייחודית להשקעות בנדל"ן, שקשה למצוא כדוגמתה בסוגי השקעות אחרים כמו שוק ההון או נכסים דיגיטליים.

כעת, כאמור, נתאר בקצרה שתי דוגמאות לכך.

דוגמה א: התחדשות עירונית (פינוי בינוי)

התחדשות עירונית היא תוכנית ממשלתית שנועדה לחזק מבנים ישנים, ולנצל בשכונות ישנות שטחי קרקע בצורה טובה יותר. מנקודת המבט של משקיע, התוכנית מאפשרת לבעל הדירה לקבל דירה חדשה וגדולה יותר, מה שמעלה את שוויה באופן משמעותי. יתרון נוסף הוא שאין בה תשלום מס שבח, גם כשמדובר בדירה שניה. עם זאת התהליך הוא מורכב, ויכול לקחת שנים רבות ולעתים גם לא לצאת כלל אל הפועל מסיבות מגוונות שאין כאן המקום לעמוד עליהן.

מה המאפיינים העסקיים של רכישת דירה שנמצאת במסלול של פינוי בינוי? למעשה, עיסקה זו היא מקרה פרטי של רכישת דירה למגורים. על כן, היא כוללת את כל המאפיינים הכלליים של דירת מגורים: יש בה תשואה חודשית, רמת ביטחון גבוהה יחסית, הכסף המושקע פחות נזיל ודורש התעסקות, יש בה צורך בהון עצמי גבוה יחסית.

לצד דמיון זה, יש שני דגשים המיוחדים לדירת פינוי בינוי:

• דירות בפרויקטים של פינוי בינוי הן תמיד דירות ישנות (לעתים ישנות מאוד), ולעתים גם מצויות באזורים ברמה סוציו אקונומית נמוכה יותר, מה שעשוי לדרוש התעסקות רבה יותר או הוצאות שוטפות מסוימות על תיקונים וכיו"ב.
• פוטנציאל הרווח בהן גבוה משמעותית, במידה ותהליך הפינוי בינוי אכן יצא לפועל (אם התהליך מתקדם כמצופה, יש מקרים המאפשרים גם להכפיל ולשלש את ההון העצמי שהושקע בדירה). עם זאת, לעתים קיים גם אפשרות להפסד מסוים, וזאת כאשר חלק מעלות הדירה נובע מהתקדמות תהליך הפינוי בינוי, ואם התהליך ייעצר מסיבה כלשהי המחירים עשויים לרדת.

נדגיש שוב שכל פרויקט של פינוי בינוי דורש בדיקות ספציפיות. דירות רבות מתפרסמות כדירות של "פינוי בינוי", בעוד שההיתכנות להשלמת הפרויקט היא נמוכה ולעתים אף שואפת לאפס.

דוגמה ב: פריסל (רכישה מוקדמת מקבלן)

"פריסל" פירושו מכירה מוקדמת, כאשר בהקשר לנדל"ן ההכוונה היא למכירה מוקדמת של דירות מקבלן. בדירות כאלו קיימת לפעמים הזדמנות לרווח משמעותי, אולם כבר כעת נציין שחשוב מאוד שדירות מקבלן ייקנו עם ערבות בנקאית המגנה על כספי הרוכש. בלעדיה, קיימת אפשרות שהקבלן ייקלע לקשיים וכספי הרוכשים ילכו לאיבוד.

המשך סעיף זה נכתב בהנחה שאכן העיסקה כוללת ערבות בנקאית.

אז היכן ההזדמנות המיוחדת? במקרים מסוימים הקבלן מציע תנאים אטרקטיביים במיוחד, שכוללים הנחה משמעותית ממחיר דירה בנויה, תשלום נמוך בתחילת הדרך (15-20%) וכל היתרה עם קבלת המפתח, מה שמאפשר למכור את הדירה ברווח משמעותי ביחס להון העצמי.

גם כאן נדגיש שלא כל דירת "פריסל" היא אכן בעלת פוטנציאל לרווח משמעותי! קיימים גורמים שונים המשפיעים על פוטנציאל הרווח, ועל כן דרושה בדיקה ספציפית ומותאמת אישית בעניין.

היתרונות של דירת פריסל, שנקנית עם ערבות בנקאית, לעומת דירת מגורים יד שניה:

• הדירה חדשה עם אחריות מהקבלן, מה שמצמצם כמובן אפשרות לתקלות שונות.
• פוטנציאל הרווח גבוה משמעותית, ולעתים ניתן להכפיל (ואף למעלה מכך) את הסכום הראשוני שהושקע.

החסרונות:

• קיים מרכיב מסוים של חוסר ודאות. יתכן ויהיו עיכובים, מה שיצור 'כאב ראש' מסוים; לא ידוע בדיוק איך תיראה הדירה (לא תמיד הקבלנים עומדים בדיוק במה שהבטיחו); לא ידוע איך בדיוק תיראה השכונה ומי יהיו הדיירים; בתחילה תיתכן הצפה של דירות מה שיגרום לתקופה מסוימת של עודף היצע, ויקח זמן למחירים להתרומם.
• למי שהתשואה החודשית חשובה לו, יש לזכור שעד שהדירה תהיה בנויה אין תשואה חודשית.
• הכספים פחות נזילים (לפעמים יש סעיף בחוזה המאפשר למכור עוד לפני קבלת הדירה, אך גם במקרה זה, הדבר פחות קל לעומת דירה בנויה).

משרד

משרד הוא סוג של נכס מסחרי. כל משרד מהווה נכס ייחודי שיש לערוך ביחס אליו בדיקות מותאמות אישית, וזאת בדומה לדירת מגורים.

סוגים נוספים של נכסים מסחריים עם חנויות וקניונים, שגם הם כמובן דורשים בדיקה ספציפית, וחיוני להיעזר לשם כך בגורם נאמן ומנוסה.

קרקע שאינה מופשרת לבנייה

רקע

אפיק השקעה נדלנ"י נוסף הוא רכישת קרקע שאינה מופשרת לבנייה. פוטנציאל הרווח נובע מכך שבמידה והקרקע תופשר לבנייה או אף יאושרו בה תוכניות בנייה, ערכה יעלה משמעותית. רכישת קרקע דומה לרכישת דירה בכך במספר מאפיינים: למשקיע קיימת בטוחה פיזית; הנכס אינו נזיל ברמה המיידית; יש צורך בהון עצמי ניכר. אולם מלבד מאפיינים משותפים אלו, קרקע שונה מדירת מגורים בפרמטרים רבים.

נדל"ן חו"ל

בהנחה שהמשקיע נעזר בחברה מקצועית ונאמנת,  השקעה בחו"ל דומה לקניית נדל"ן בארץ עם כמה הבדלים משמעותיים.  יתרון מרכזי הוא צורך בהון עצמי נמוך יותר, אך ההשקעה מסוכנת יותר.

תיק השקעות קלאסי בבורסה

פרק זה עוסק בהשקעה בניירות ערך – מניות, אגרות חוב או שילוב ביניהם. כזכור, רכישת מניות מהווה שותפות בחברות הנסחרות בבורסה, כך שהרווח או ההפסד מהמניה תלויים בביצועי החברות, ואילו רכישת אגרות חוב מהווה הלוואה לגופים שונים, המתחייבים להחזיר את הקרן כעבור תקופה ידועה מראש בתוספת ריבית ולעתים גם הצמדות שונות. 'ניירות ערך' הוא שם כולל למניות ואגרות חוב יחד.

נתייחס כאן לתיק השקעה קלאסי שמנוהל על ידי החברות הגדולות, צמוד למדדים הכלליים של המשק (כמו ת"א 35 או ת"א 100) וכולל שילוב ניירות ערך רבים. תיק השקעה יכול לכלול מניות בלבד, אגרות חוב בלבד, או שילוב של שניהם. הרעיון העומד מאחורי השילוב הוא שהשקעה במניות בלבד לטווח קצר הינה תנודתית ויוצרת סיכון לקרן ההשקעה. מי שמעוניין לצמצם סיכון זה ישלב גם אגרות חוב, שנחשבות סולידיות יותר, אם כי הדבר מקטין גם את פוטנציאל הרווח.

הערות

• פרק זה מתייחס כאמור לתיק השקעה שמרכיב המניות בו (ככל וקיים) צמוד לאחד המדדים הקלאסיים. קיימים גם מדדי מניות של חברות מסוג ספציפי, וכך לדוגמה ניתן להשקיע רק במניות הבנקים, רק במניות של חברות טכנולוגיות, וכו', ולכל סוג מניות קיים פוטנציאל רווח משלו ורמת סיכון משלו.
• קיימים סוגים שונים של תיקים קלאסיים בבורסה, הנבדלים ביניהם בפרמטרים שונים. כמו כללי המיסוי, גובה דמי הניהול, המינון בין המניות לאגרות חוב, האם הניהול הוא פסיבי ונצמד למדד קיים או ניהול אקטיבי, מידת הנזילות המדויקת (האם ניתן למשוך ברמה היומית או רק בהתראה של מספר שבועות), האם ביצועי התיק שקופים ברמה היומית או שהם מתפרסמים רק בסוף החודש, ועוד.

אין כאן המקום להיכנס לפירוט מעמיק של כל סוגי המסלולים האפשריים, וניתן למצוא במרשתת מידע מפורט רב על ההבדלים בין פוליסת חיסכון, קרן נאמנות, קופת גמל להשקעה ותיק השקעות מנוהל.

• מסלול יוצא דופן ביחס למסלולים אחרים בשוק ההון הוא קרן השתלמות. השקעה בקרן השתלמות אינה נזילה ב6 השנים הראשונות (אלא אם משלמים קנס) אך "בתמורה" היא פטורה ממס הכנסה ומרווחי הון. לכן למי שהנזילות אינה חשובה לו, קרן כזו בהחלט מהווה יתרון. למסלול זה תנאים רבים, שאין כאן המקום להיכנס אליהם.
• מסלול אטרקטיבי נוסף הוא קופת גמל להשקעה: מסלול זה ניתן למשיכה בכל עת, אך אם הסכום נמשך אחרי גיל 60 אין בו מס. הוא מוגבל בסכום של כ70 אלף ₪ לשנה.

מסלולים עם סיכון גבוה בשוק ההון וקריפטו

במסלולי ההשקעה הקלאסיים בשוק ההון, הכסף מושקע במדדי המניות המרכזיות ו/או באגרות חוב. פיזור ההשקעה מקטין אמנם את הרווח הפוטנציאלי, אך הוא גם מגן מפני נפילה משמעותית.

קיימת גם מסלולי השקעה בהם ניתן להגיע לרווח גבוה מאוד, אך גם רמת הסיכון גבוהה בהתאם. כמובן מי שבוחר במסלולים אלו, חיוני שיעשה זאת בליווי של גורם נאמן ומקצועי.

בפרק זה נתאר כמה סוגים של השקעות כאלו.

מניות ספציפיות: רכישת מניה של חברה בודדת. במקרה זה, ערך המניה יכול להיות תנודתי מאוד. מצד אחד, ערך מניה בודדת יכולה לעלות בעשרות ומאות אחוזים בטווח קצר יחסית של שבועות או חודשים, ומצד שני הערך יכול לצנוח ובמקרים מסוימים גם להתאפס.

חשוב לזכור שלא תמיד מניות של חברות ספציפיות הן סחירות ונזילות, ובנוסף לכך לפעמים יש צורך בהון עצמי בגובה מינימלי מסוים.

השקעה בסחורות כמו כסף, זהב, נפט וקפה: השקעה זו דומה להשקעה במניה ספציפית בה יש תנודתיות גבוהה, מלבד העובדה שהיא נחשבת בטוחה יותר מהשקעה בחברה מסוימת, שכן סביר שלסחורות הללו תמיד יהיה ערך כלשהו (וגם אם יהיו תקופות שערכן ירד באופן זמני).

השקעה במט"ח: השקעה זו מבוססת על שער החליפין בין המטבעות, שמשתנה בכל רגע נתון. בדומה להשקעה בסחורות – גם כאן התנודתיות יכולה להיות גדולה, וכמו כן במטבעות החוץ של מדינות מבוססות סביר להניח שגם במקרה של ירידת ערך, עדיין יוותר להם ערך כלשהו.

מסחר יומי: פעולות קנייה ומכירה של מניות באותו יום, מה שמגדיל את פוטנציאל הרווח ואת הסיכון. תנודתיות זו גדולה במיוחד במסחר יומי במניות ספציפיות.

מסחר באופציות: אופציה היא הסכם בין שני צדדים, כאשר הקונה משלם סכום מסוים למוכר תמורת הזכות לרכוש נכס מסוים (כמו מניה) במחיר מסוים, וזאת עד מועד מסוים או לפניו. לאופציות יש מספר שימושים אפשריים; מנקודת המבט של משקיע, בהשקעה באופציות קיים פוטנציאל רווח גבוה לצד סיכון גבוה, עד כדי איבוד מלוא הקרן.

קריפטו (מטבע מבוזר או מטבע דיגיטלי): ניתן לראות השקעה במטבע מבוזר כהשקעה במט"ח, למעט העובדה שהתנודתיות גבוהה הרבה יותר. ניתן להרוויח מאות אחוזים בתקופה קצרה, אך באותה מידה ניתן להפסיד את כל הקרן, ומלבד זאת קיימים סיכונים שונים כמו פריצות שנובעות מאי אבטחה מספקת, אבדן נתונים ועוד (מסופר על משקיעים אשר ברשותם מטבעות ביטקוין בשווי מאות מליוני דולרים, אך הקוד הדיגיטלי שמאפשר גישה למטבעות אלו אבד…)

סיכום

מבין כלל האפשרויות שהוזכרו בפרק זה, המסוכנים יותר הם אלו שניתן להפסיד בהם את כל הקרן: מסחר יומי (יום אחר יום), מסחר באופציות, קריפטו והשקעה בסטרטאפים. בהשקעות אלו קיים פוטנציאל לרווח אסטרונומי, אך באותה מידה ניתן גם לאבד את מלוא ההשקעה.

השקעה בסחורות או במט"ח (במדינות שנחשבות יציבות…) היא אמנם מסוכנת אך סביר שלא כל הקרן תלך לאיבוד, ומי שמשקיע בהן לטווח ארוך מצמצם מאוד את הסיכון (ובמקביל את פוטנציאל הרווח).

כשמדובר על מניות של חברות ספציפיות, הדבר תלוי באיזו חברה מדובר. ככל שמדובר על חברה עם איתנות פיננסית גבוהה יותר, כך הסבירות להפסד של מלוא הקרן נמוכה יותר.

מובן מאליו שהפוטנציאל לרווח כמו גם מידת הסיכון משתנים מאוד מהשקעה להשקעה. לכן כל ההשקעות המתוארות בפרק זה רלוונטיות רק למי שמבין את פוטנציאל הרווח והסיכון בכל השקעה, מבין מה הוא עושה בדרך, ומתנהל בצורה מקצועית ובסיוע אנשים נאמנים ומנוסים.

קבוצת השקעה בנדל"ן

רקע

מסלול השקעה בעל מאפיינים ייחודיים הוא השתתפות בקבוצת השקעה בנדל"ן. מדובר למעשה בהלוואה ליזם נדל"ן, עבור פרויקט מסוים אותו היזם מקדם (אגב, גם קרנות הפנסיה משקיעות סכומים לא מבוטלים מכספנו בהלוואות ליזמי נדל"ן). היתרון העיקרי של השקעה זו הוא שבמידה ולא יהיו תקלות בדרך, המשקיע יקבל ללא כל התעסקות מצידו תשואה הדומה להשקעה במניות, וזאת בטווח קצר יחסית של שנים בודדות, ובלי להיות חשוף לתנודות בשוק המניות.

מאפייני השקעה מסוג זה מתוארים בטבלה בעמוד הבא.

נכסים דיגיטליים

רקע

כיון שתחום הנכסים הדיגיטליים הוא חדש יחסית ופחות מוכר, נרחיב מעט את היריעה ביחס אליו.

נכסים דיגיטליים הוא שם כולל לעולם רחב מאוד של נכסים, שמשתמשים ברשת האינטרנט להפקת רווחים. עולם זה התפתח מאוד בשנים האחרונות, והוא ממשיך להתפתח באופן מואץ במיוחד מאז פרוץ הקורונה.

ראשית נסביר את הרעיון של נכס דיגיטלי וכיצד הוא מוקם. למען הסר ספק, במדריך זה איננו עוסקים ביצירה עצמית של נכסים דיגיטליים (כשם שאיננו עוסקים בקורס בנייה…), אלא ברכישת נכסים קיימים או בבנייה שלהם דרך גוף מקצועי. הסיבה שבכל זאת אנו מפרטים את הרעיון היא שהבנה במה מדובר מסייעת לנו לקבל החלטות.

ובכן, רוב הנכסים הדיגיטליים מבוססים על קיומו של מרחב כלשהו במרשתת, עם תוכן בעל ערך, ואליו גולשים פוטנציאליים יכולים להיחשף. לדוגמה – אתר אינטרנט, ערוץ יוטיוב, ערוץ פייסבוק, קבוצת ווצאפ, בלוג, אפליקציה, רשימת תפוצה במייל, ועוד ועוד. יתכנו כמובן עוד אינספור אפשרויות, אך בכל מקרה חשוב שמקום זה יהיה אכן בעל ערך לאנשים שגולשים לאותו המקום.

אז נניח שיש לנו מרחב וירטואלי עם תנועת גולשים – מה הלאה? אין טעם לפתוח חנות בלב המדבר, ובאותה מידה לא מספיק להיות בעלים על אתר או על דף פייסבוק – יש צורך לדאוג לכך שגולשים אכן ייחשפו אליהם. פעולה זו כרוכה בהשקעת זמן וידע מקצועי, או בכסף. לדוגמה, אם מדובר באתר אינטרנט אפשר לקדם אותו בשיטות קידום אתרים.

כאן הגענו לחלק המעניין והאחרון. אחרי שיש לנו מקום במרשתת עם תנועה של גולשים, הגיע הזמן להרוויח ממנו. כיצד? קיימים לכך שלל דרכים, ומן הסתם אנו צפויים לעוד חידושים בנושא. להלן נסקור כמה דרכים נפוצות.

השכרת שטחי פרסום: כדי לפרסם בשלט רחוב, יש צורך לשלם כסף לבעל השלט. מבחינה זו, בנכס שלנו יש מקום לכמה "שלטי רחוב", ונוכל לגבות כסף ממי שרוצה לפרסם בהם. אגב, פרסום באתר אינו דבר מסובך כל כך, ואין צורך לפנות באופן ישיר לבעלי עסקים שיפרסמו אצלנו. חברת גוגל שוכרת מאיתנו בהליך דיגיטלי פשוט את שטחי הפרסום, היא דואגת למפרסמים שיפרסמו בהם, והרווח מתחלק בין בעל הנכס לבין חברת גוגל.

השכרת הנכס: אם מדובר בנכס שמתמקד בתוכן מסוים, וקיימת לנכס חשיפה גבוהה של גולשים, אנו יכולים להשכיר אותו לבעל מקצוע העוסק בתחום הרלוונטי, מה שיביא אליו לקוחות ולנו דמי שכירות. לדוגמה, אם מדובר באתר עם תוכן מועיל בנושא גינות קהילתיות, אפשר להשכיר אותו לגנן כך שדרך האתר יגיעו לגנן לקוחות, ואנו נרוויח את דמי השכירות.

שיווק שותפים: ניתן לפרסם בנכס הדיגיטלי מוצרים של אחרים בעזרת קישור ייחודי, ועל כל מי שבעקבות הלחיצה על הקישור ירכוש את המוצר יקבל בעל הנכס עמלה. כך ניתן להרוויח בלי להחזיק מלאי כלשהו ובלי להתעסק כלל עם מכירות.

חנות דיגיטלית: חנות דיגיטלית יכולה להיות חנות לכל דבר עם מלאי של מוצרים, אלא שהתנועה אליה מגיעה מהאינטרנט וגם חלק מהעבודה נעשית באמצעות אוטומציה דיגיטלית. סוג נוסף של חנות דיגיטלית הוא חנות שבה מתפרסמים מוצרים של אחרים, בעזרת קישורי שותפים (עיין בערך הקודם על "שיווק שותפים"), וכך אין צורך להתעסק עם מלאי ועוד דברים.

כמו כן, חנות יכולה להיות כזו שהקמנו בעצמנו (בדרך כלל על ידי שכירת מתכנת שיעשה זאת, אך לאו דווקא), וחנות יכולה להיות בתוך רשת חנויות גדולה כמו אמזון או איביי, מה שחוסך לנו את ההקמה. לכל דרך קיים יתרון משלה אך לא ניכנס לכך כאן, המטרה היא רק להבין את העיקרון והפוטנציאל.

כאמור, רוב הנכסים הדיגיטליים הם "מקומות" עם תנועה דיגיטלית. אולם יש סוג נוסף של נכסים – מוצרים דיגיטליים. מוצרים אלו יכולים להיות ספרים דיגיטליים, קורסים דיגיטליים וכו'. ברגע שייצרנו את המוצר פעם אחת, ניתן כמובן לשכפל אותו עוד ועוד ללא כל עלות מצידנו. כמובן שגם כאן לא מספיק קיומו של מוצר וצריך לדאוג גם לפרסם אותו.

יתכנו שילובים רבים בין האפשרויות, לדוגמה ערוץ יוטיוב שמכניס גם מהשכרת שטחי פרסום ליוטיוב (יוטיוב משלמים על פרסומות שמושתלות בתוך סרטונים, בערוצים עם תנועה משמעותית), גם ממכירת מוצרים משלנו וגם מקישורים למוצרים של אחרים – שיווק שותפים.

אפיק רווח נוסף הוא מכירת הנכס אחרי שהוא כבר פעיל ומניב, הרווח ממנו יהיה גדול משמעותית מהסכום שהושקע בבנייה שלו.

לסיכום חלק זה נציין שסוגי הנכסים רבים מאוד והם מתחדשים כל הזמן, ככל שהרשת מתפתחת.

מאפייני השקעה בנכסים דיגיטליים מתוארים בטבלה בעמוד הבא.

הלוואה חברתית

רקע

לאחרונה החלו לפעול גופים מפוקחים, שבמסגרתם ניתן להלוות כסף לאנשים אחרים, באופן המפזר את ההלוואה על פני לווים רבים כדי למזער את הסיכון לאי-פירעון. בארץ קיימים 4 גופים כאלו, עליהם ניתן למצוא מידע מפורט במרשתת.

סטרטאפ

סטרטאפ הוא כינוי לחברה בתחילת דרכה. השקעה חשוב לדעת שחלק גדול מהסטרטאפים נכשלים והכסף הולך לטמיון, אך מיעוטם מצליח וערכם יכול לעלות פי כמה מונים. בהשקעה זו אין בדרך כלל בטחונות, ובהחלט ניתן לאבד את כל הסכום שהושקע.

הערות

• כדי לצמצם את מידת הסיכון שבהשקעה בסטרטאפ, חשוב להבין מי הם היזמים, האם כבר הרימו פרויקטים, מה יכולת העמידה שלהם מול קשיים בדרך, האם לקחו בחשבון תרחישים שונים וערכו בדיקות יסודיות על השוק וכו'. כמובן שגם במקרים כאלו עדיין קיים סיכון, לדוגמה כשחברה מתחרה תפתח את אותו המוצר בעלות נמוכה יותר או עם יתרונות גדולים יותר.
• קרנות הון סיכון: קיימת אפשרות לפזר את ההשקעה בסטרטאפים דרך קרנות הון סיכון. קרנות אלו הן גופים המאגדים יחד מספר משקיעים, ומפזרים את ההשקעה במספר חברות – מה שמקטין את הסיכון. גם פוטנציאל הרווח יורד בהתאם, אם כי הוא עדיין גבוה ביחס לתשואות מקובלות בשוק ההון.

כמובן שגם כאן חשוב מאוד לבדוק את האמינות והניסיון של הגופים המדוברים.

טבלת סיכום תמציתית מאוד

במדריך זה סקרנו סוגים רבים של השקעות, אך כמובן שלא כיסינו את כל ההשקעות האפשרויות הקיימות ושעוד יהיו. הטבלה בעמוד הבא מסכמת את היתרונות העיקריים של סוגי ההשקעות העיקריים שהוזכרו במדריך.

נדגיש שוב כי הטבלה מתייחסת רק להשקעות שנעשות באופן מקצועי! אחרת כל האמור בה חסר משמעות.

תודה שהייתם איתנו עד כאן,

מוזמנים להמשיך להיות בקשר דרך קבוצת הווצאפ.

בהצלחה!

ביטחון ב100% אין בשום מסלול. אגב, גם אם נשאיר את הכסף בבית ולא נשקיע אותו בשום מקום, ככל הנראה נפסיד בשל שחיקת ערך הכסף.

נדל"ן – ראשי תיבות של "נכסי דלא ניידי", כלומר נכסים שאינם ניידים.

לדוגמה, בשל העובדה שקנייה ומכירה דירת מגורים כרוכה בהוצאות ראשוניות (הוצאות תיווך, עו"ד ועוד, ולעתים גם מס רכישה ושיפוץ כלשהו) שלוקח מעט זמן כדי "לכסות" אותם. אם המשקיע ימכור מהר לפני שכיסה הוצאות אלו הוא כמובן  יפסיד. דוגמה נוספת היא מקרה שבו ירידת ערך זמנית הביאה את המשקיע למכירה מתוך לחץ, בעוד שאם היה ממתין סביר שהיה מתקן את הנזק.

הריבית על דירות היא נמוכה בשל הבטוחה שניתנת לבנק – דירת מגורים.

נדגים את שני הצדדים של המטבע במקרה פשוט (תוך התעלמות מהכנסות והוצאות נוספות שאינן רלוונטיות כרגע). נניח שאדם קנה דירה בשווי מיליון ₪, בעזרת הון עצמי של 250 אלף ₪ ולקיחת משכנתא של 750 אלף ₪. אם ערך הדירה יעלה ב10% ל1.1 מיליון ₪ והרוכש ירצה למכור את הדירה, הרי שלאחר החזרת כספי המשכנתא יוותרו בידו 350 אלף ₪, כלומר הרווח שלו יעמוד על 40% מההשקעה הראשונית של ה250 אלף. כיוצא בזה, אם ערך הדירה ירד ב10% ל900 אלף ₪, הרי שיוותרו ביד המשקיע 150 אלף ₪, כלומר ההפסד שלו יעמוד על 40% מהשקעתו. כיון שבפועל התרחיש לירידת ערך יציבה סביר הרבה פחות מעליית ערך יציבה, מינוף דרך דירת מגורים נחשב צעד משתלם כלכלית – אך כאמור אין לשכוח את הצד השני של המטבע.

ניתן לקרוא במרשתת דו"ח מפורט של בנק ישראל בעניין משנת 2018.

בשנים האחרונות היו מספר ערים בהן אנשי נדל"ן עם ניסיון רב צפו שהמחירים בהם יעלו משמעותית, ובסופו של דבר המחירים לא השתנו גם כעבור כמה וכמה שנים.

רוב המדינה נבנתה מעט לאחר הקמתה (ואפילו לפני הקמתה). בתקופה זו התכנון והבנייה היו מהירים, וכך הבנייה לא הייתה איכותית וגם הקרקע לא נוצלה באופן נכון. התפתחות מדינת ישראל הביאה לצורך לחדש את האזורים הישנים.

יתכנו מספר אינטרסים שמחמתם הקבלן מסכים להנחה זו, ובין היתר כך הוא מוכיח לבנק שביכולתו למכור את הפרויקט.

בין היתר, יש לקחת בחשבון שבדירות פריסל לא מתקבל שכר דירה עד קבלת המפתח, ובנוסף לכך לפעמים מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה – מה שמבטל חלק מההנחה שנתן הקבלן.

הדבר לא בהכרח אמור למנוע את העיסקה; ניתן פשוט להשאיר סכום מסוים מתוך הקרן בצד לצורך ההכנסה החודשית עד בניית הדירה.

קרקע חקלאית היא הזולה ביותר, לאחר מכן קרקע מופשרת לבנייה, ולבסוף קרקע שכבר אושרה לגביה תוכניות שהיא כמובן יקרה משמעותית. ככל שהקרקע נמצאת בשלב ראשוני יותר כך היא זולה יותר, וממילא גם פוטנציאל הרווח גבוה יותר ובמקביל גם הסיכון.

לרכישת נייר ערך בודד נתייחס בפרק שישי. לא נתייחס בחוברת למסחר עצמאי בשוק ההון, מה שדורש ידע וניסיון רבים, ומי שיש לו את הידע המתאים, אינו צריך את החוברת הזו כנראה…

מסיבה זו, נהוג להמליץ ביחס לתוכנית "חיסכון לכל ילד" לבחור במסלול בעל סיכון מוגבר. מסלול זה מתחיל עם הלידה, וטווח הזמן מספיק ארוך כדי להשקיע במסלול כזה בביטחה. רק שנים ספורות לפני גיל 18, יש היגיון כלכלי להעביר את הכספים למסלול סולידי יותר. עיקרון זה נכון גם ביחס לכספים בתיקי הפנסיה.

הפסד לאחר השקעה באגרות חוב יכול לקרות בשני מצבים: 1. אם ערך אגרת החוב ירד, והחלטנו למכור אותה עוד לפני סוף התקופה הנקובה 2. אם אחת החברות שהשקענו בהן לא תצליח לפרוע את חובה (אם הגוף הלווה הוא מדינה מבוססת כלכלית אז הסיכוי לכך נמוך מאוד, אך גם התשואה נכון להיום נמוכה מאוד).

יוצא דופן הוא קופת גמל להשקעה, שיתרונה בכך שאין בה מס על הרווח, אך מצד שני ניתן למשוך את הכסף רק אחרי 6 שנים.

יש מסלולים שבהם משלמים מס רק במשיכה הסופית אך לא במעבר בין מסלולים שונים, מה שמאפשר להגדיל את הרווח בעזרת אפקט "ריבית דריבית".

ניהול אקטיבי כולל ניתוח פרטני של מומחי השקעות והשקעה במקום שצפוי להניב רווח גבוה יותר. דמי הניהול במקרה זה גבוהים יותר מניהול פסיבי. האם הניהול האקטיבי אכן מצדיק את עצמו לטווח ארוך? תשובה לשאלה זו חורגת מגבולות מדריך זה, וניתן למצוא במרשתת את ביצועי הקרנות השונות לאורך זמן ולהשוות ביניהן.

כמובן שמבחינה הלכתית יש לוודא את קיומו של היתר עיסקה, והדבר נכון ביחס לכל ההשקעות שתוארו במדריך.

הכוונה היא לתיק קלאסי בבורסה, שאינו מנוהל על ידי המשקיע הפרטי אלא על ידי גוף גדול ומפוקח, וצמוד למדדים העיקריים של המשק.

לאו דווקא באופן המשקף את ביצועי התיק באותו חודש.